[BDS Propzy.vn] – Thực trạng của thị trường bất động sản TT BĐS của Việt Nam được manh nha trở thành từ khi có Luật đất đai 1993 cho đến nay được khoảng 16 năm bên cạnh thời gian tiến hành công cuộc thay đổi của đất nước.

Căn cứ vào các biến động kinh tế, xã hội, chính sách pháp luật có thể chia TT BĐS từ khi trở thành và phát triển cho đến nay thành 7 giai đoạn:

Giai đoạn tự phát trước 1993; Giai đoạn bùng phát sơ khai từ các năm 1993 đến 1996 do chính sách pháp luật về đất đai và nhà ở, đặc biệt là Bộ luật Dân sự 1995 tác động.

Giai đoạn 1997-1999, đây là tương lai khủng hoảng của thị trường do các tác động có tính năng chu kỳ và khủng hoảng tài chính Châu á; Giai đoạn 2000-2003, đây là tương lai TT BĐS Việt Nam sôi động bởi sự tác động của các chính sách phát triển đô thị, chính sách về khu đô thị mới, khu chung cư; Giai đoạn 2004-2005 là tương lai trầm lắng của TT BĐS; Giai đoạn 2006-2007, đây là lúc TT BĐS phục hồi và phát triển và có một bước tiến xa hơn bởi sự tiến hành hoàn thiện hành lang pháp lí của nhà nước phản ánh bằng sự cho ra thế hệ một loạt các luật mới như: Luật thị trường BĐS, Luật nhà ở, Luật cư trú, Luật xây dựng, Luật đầu tư¼ Giai đoạn 2008 cho đến nay, đây là tương lai TT BĐS khủng hoảng trầm trọng, có mọi diễn biến bất thường với các hiện tượng “đóng băng”, “sốt giả tạo” của TT. Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng này vẫn còn có mọi nhận xét bàn luận nhưng nổi cộm nhất là do quá lạm dụng vào TT BĐS đã thiết kế một nền kinh tế bong bóng. Rồi khi quả bóng này xì hơi thì nó đã làm cho TT BĐS và nền kinh tế quốc dân lâm vào tình hình lao đao.

Đánh giá: Qua sự phân tích, tìm hiểu cũng như khảo sát thực tiễn, tôi thấy rằng TT BĐS Việt Nam trong thời gian vừa qua đã có các bước phát triển và phát triển nhanh chóng về quy mô, phạm vi, số lượng và chất lượng; nhất là ở các thành phố, đô thị lớn như Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh.

Bên cạnh đó, TT BĐS của Việt Nam vẫn còn có kích thước nhỏ lẻ, chưa hội tụ đầy đủ các thành phần, bộ phận của một TT hoàn toàn có tính chuyên sâu hoá và có chất lượng cao; số lượng các phân phối chưa nhiều, chưa tạo nên được một thị trường nhộn nhịp.

Hơn nữa, có mọi loại sản phẩm hàng hoá BĐS chưa hoàn chỉnh, chưa được xem là HH vẫn được phân phối trên thị trường. Xét các cấp độ phát triển của TT BĐS gồm có: cấp độ sơ khai; cấp độ trung tâm hoá; cấp độ kinh tế hoá; cấp độ tổ chức hoá và cấp độ phức hợp thì TT BĐS của Việt Nam đang từ cấp độ sơ khai chuyển mình sang cấp độ trung tâm hoá.

Xét về hiện trạng của TT BĐS Việt Nam cho thấy TT BĐS đang ở tương lai phát triển mạnh mẽ. Khi nhu cầu về HH BĐS ngày càng tăng lên thì nguồn cung sẽ rơi vào tình hình khan hiếm. Tuy nhiên vấn đề sử dụng đất đai của nhà nước cũng như của các cơ quan hành chính sự nghiệp không mang lại thành tích cao. Điều này đã gây khó khăn mở cửa cho các doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực BĐS, đặc biệt là khi Việt Nam đang trong quá trình hội nhập sau khi trở thành thành viên của WTO. Thị trường nhà đất đang diễn ra các phân phối rất nhỏ giọt. Bởi, mặc dù là nhu cầu về HH vượt xa so với nguồn cung nhưng vì sau cơn “sốt nóng”, giá nhà đất vọt quá cao. ở đây sẽ đặt ra một câu hỏi là:

Việt Nam là một nước nghèo, có thu nhập thuộc loại thấp của thế giới nhưng tại sao giá HH BĐS lại cao nhất, nhì thế giới?

Mặc dù các SGD BĐS đã ra thế hệ nhưng các phân phối BĐS vẫn được thực hiện chủ yếu thông qua các trung tâm GD BĐS. Vì vậy mà phần lớn các phân phối BĐS này là phi chính thức. Theo ước tính của các chuyên gia, loại phân phối này đang chiếm khoảng 60% tổng số lượng phân phối BĐS. Đây chính là môi trường nuôi dưỡng các nhà đầu cơ trốn thuế ở tất cả các vùng, phát triển nhất là ở các đô thị lớn.